5月16日，绿地控股2017年年度股东大会。尽管天气炎热，但现场小股东们心里有些“凉凉”。 据相关媒体报道，与去年一样，对于股价的讨论成为股东会的焦点。面对追问，绿地集团董事长、总裁张玉良表示“正在努力加强市值管理”。
2015年8月，绿地控股在上交所上市。但截至2018年5月18日，其股价已从上市开盘的25.1元/股跌至7.27元/股，跌幅达71.04%；市值亦从当年行业第一的3054亿元缩水至目前约884.62亿元。而18日万科的市值约为2997.13亿元。
上市房企市值管理是目前颇受关注的问题。千合资本地产分析师陈静敏在亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”上称，“要谈行业整体估值水平，离不开对行业未来空间的判断及对主要公司市占率天花板的判断。行业每年（商品住宅成交量）为13-15万亿元，个人认为没法再低，相信在未来房企估值应该有提升空间。”
估值之辩
2017年，受多重因素影响，中国房地产市场迎来最丰收的一年，商品房销售额创历史新高。而同时，行业集中度进一步提升，兼并洗牌加剧。
去杠杆大环境下，房企融资环境进一步收紧；同时技术快速迭代，消费端需求升级的背景下，上市房企如何在竞争中，通过市值管理不断提升企业的价值运营能力，显得尤其重要。
远洋集团副总裁资本运营事业部总经理王洪辉认为，香港地产公司总体估值在较低区间。他举例道，远洋集团2007年在香港联交所上市，目前市值400多亿，pe 市盈率倍数为7左右，nav 折扣约50%，股息率超过6%。他认为，内房股的pe倍数普遍在7-10倍，相较其他行业属较低。且远洋每年利润在稳定增长，随着时间推移，派息率还会稳定增长。他建议上市房企的估值应该用更加动态的方式计算。
路劲地产华北区域总裁刁露和迪马股份(3.590, 0.04, 1.13%)副总裁董事会秘书张爱明也有同感。刁露称，“我们企业估值是严重偏低的，只有6倍，但我们有高速收费业务、基础设施业务，还开始做‘一带一路’基础设施及房地产业务。在房企中，路劲对股东回报也比较好。”
张爱明注意到，行业集中度提升后，估值跟企业规模有很大关系。“我们做过研究，不同区段差异比较大，市值越大，pe越低些，对照千亿级以上的企业。500-1000亿对应10-15倍之间。100-300亿相对来说pe倍数会高一些。”
花旗银行董事总经理蔡金强也指出，单从数据层面来看，内房企业估值在7-8倍左右，在世界处于倒数第一。但与倒数第二的委内瑞拉相比，内房市场有规模、有增速也有分红，不是数字能简单反映的。
张爱明认为，估值不仅跟企业自身有关系，如企业业绩和股东回报等，也跟大环境有关，如国家政策等。另外，估值还跟企业“走出去”（让大家了解公司）和“请进来”（在经营和文化等方面有特色）相关。
那么，影响地产公司估值究竟有哪些因素？陈静敏的解释是，估值是对行业、公司、未来综合判断而展现的“标价”，要将企业多年来积累的管理体系、人才储备、品牌、口碑、和不同合作方建立起的长久合作关系等因素都考虑进去。
如何提升市值？
在前述峰会上，王洪辉就房企如何提升市值话题进行了分享，并介绍了远洋的经验：“第一，努力提升基本面，提升销售额、收入和利润；第二，加快发展速度，去年集团销售额逾700亿，今年提出了明确的销售增长幅度和千亿目标，未来3年将保持每年50%以上增长；第三，要讲清楚业务逻辑和路径，比如将考虑部分商业地产项目轻资产运作，提前实现收益，夯实投资者信心；第四，凭借远洋在国内市场的良好品牌口碑，吸引国内投资机构和个人买入股票。”
陈静敏认为，“市值无非第一是内功，第二是消除不确定性。所谓内功是对企业价值真实地提升。从二级市场角度，比如企业不能出现低于预期的情况，除非是行业性不可控的，否则对投资者是很大伤害。”
王洪辉指出，行业整合是大趋势，这将打开企业估值的天花板。
就整体而言，华创证券房地产首席分析师袁豪注意到，房企估值体系已经发生三个层次变化。“第一层次是需求端逻辑，这主要体现在行业集中度大幅提升方面。第二层次是估值工具变化，随着地价及房价被严格限制，房企开始关注高周转，此时存货的意义就不大。正因为供给端调控，周转率被迫提升，才推动了估值体系roe的方式变成pe的方式。第三层次变化主要是销售结算pe的变化。一方面，地产股需要拉长周期来判断，而不是关注短期波动。另一方面，销售端房地产的结算是滞后两年的，近两年房地产市场发展很快，如果以2016年的销售金额来进行当年估值就会低估。此外，还存在会计准则变更问题，以前从应收账款到收入结算大约是2年，现在变更缩短至1.5年甚至1.2年。这会导致整个估值体系渐渐从原来结算转移到销售，需要中长期逐步去验证。港股已经在验证，而a股花费的时间要更长。”
在蔡金强看来，内房股价值提升空间较大。“这主要源于三个方面：房地产市场有万亿规模，从业者勤奋好学，且有较好的分享机制。未来会慢慢从行业变成一个生态圈，这个生态圈会产业化、多元化、精细化，形成中国仅次于互联网的产业生态圈。2016年房地产进入快速整合时代，预计2017-2020年将继续加速整合。长期来看，龙头内房股的pe在10-15倍不成问题。”
（编辑：骆轶琪）